新手上車教路
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| 買樓目的 九七年前城市規劃及發展在港英政府政策下，舊區重建緩慢及新市鎮拓展速度遠遠落後於人口增長速度，令住宅物業供不應求的現象惡化。七十年代後香港經濟起飛，香港市民教育改善以至收入及生產能力提升，在經濟環境改善後對物業市場需求自然有所增加。 在僧多粥少的情況令房地產市場不但沒有受到樓宇拆舊的影響，反而脫離通漲暴升。房地產物業漸漸由必需品變為投資貨品，在投資者有利可圖下於九十年代發展成為投資炒賣衍生工具。 一.... | |
| 置業作自住用途 買樓自住要考慮很多因素，對任何人來說置業自住都是一個重要的決定，必須細心和謹慎，例如財務安排、時間預算、物業單位質素等都要考慮，以及配合各家庭成員之需要。 買家在買樓前必須預留充足資金作為首期及其他開支支出。由於物業價值高，買家多數不會一次過付清樓價全數來購下物業，故此大部份物業買家需要尋找銀行或財務公司提供物業按揭貸款，因此買家在資金預算時，要留意以下各點： 無論買家欲購買發展商物業(一手物.... | |
| 買樓其他開支 買家除了要預備首期外，其他財務預算包括下列各項開支： 律師費(包括買賣合約、轉名契、查冊費及雜項開支) 律師費多寡要視乎物業成交價及樓齡而決定，一般為HK$8,000至HK$50,000不等，詳細可向律師樓查詢。 釐印費(即物業轉易印花稅，由買家支付) 律師樓會先向買家徵收，在法例指定繳交期限內為買家交往稅務局，費用多寡亦要視乎物業的成交價而決定，最高可達樓價之3.75%，詳情可參考現時印.... | |
| 如何選擇優質物業 買樓無論作投資或自住，皆宜選擇優質物業購買。選擇優質物業十分重要，除了可享受舒適生活外，亦可減少保養及維修費用及省卻不少煩惱，例如：喉管滲水，及日久失修帶來之種種不便。 怎樣才可選擇到優質物業要考慮很多因素，除了個人的主觀偏好外，亦包括物業本身的質素及外在環境的配合： 物業單位本身的質素 選擇物業可考慮物業採用的建築材料、物業座落位置、座向及外型美觀度，大廈內可參考大堂、走廊、升降機的設.... | |
| 罝業時間預算 一 般 購 買 二 手 物 業 需 要 時 間 由 委 託 代 理 日 起 計 ， 一 般 買 家 平 均 會 花 上 兩 星 期 時 間 用 來 視 察 物 業 ( 睇 樓 ) ， 再 用 約 一 星 期 議 價 及 簽 署 臨 時 買 賣 協 議 。 簽 署 「 臨 時 買 賣 合 約 」 後 ， 一 般 在 14 天 內 安 排 上 律 師 行 簽 署 「 正 式 買 賣 合 約 」 ，.... | |
| 物業類別簡介 香港的物業住宅類型有很多不同的分類，最基本可以按政府在〈業主與租客的綜合條例內規訂，分戰前物業 (Type I) 、戰後舊樓 (Type II) 及戰後新樓 (Type IV) ，但由於大部份戰前物業已重建，而這個分類亦太概括，故只適用於租務管制。現時的住宅物業類別，可區分為政府物業及私人物業。而私人物業可進一步分為一 手、二手及豪宅、大、中小型物等，有關簡介詳列如下。 物業市場上，可供出售的政.... | |
| 委託代理 尋找自讓樓盤vs.委託代理 由於香港資訊發達，要在市場上尋找物業並不困難，故部份業主會以自讓方式出售物業，無疑以這種方式會省回部份佣金支出，但尋找自讓物業選擇不多，未 必合乎買家心水。而且買賣物業牽涉金額龐大，買家必定要做足準備功夫及慎防受騙。假如在交易中出錯，假如物業有釘契情況，買家的損失都會很大。 委託代理優點 市場消息萬變，代理掌握最多、最新的市場及樓盤資訊，買家可有更多選擇，省卻.... | |
| 物業視察須知 視察物業前的準備工夫 一般代理會為客戶提供多個樓盤資料、社區地圖、單位平面圖或售樓書等。買家可就個人需要選擇物業，代理就此需要提供專業意見，其中包括各戶手頭現金、供款能力、家庭人數、成員結構、工作需要、交通及學校網、個人品味等。 買家在睇樓前，買家可向代理索取下列樓盤資料： 單位面積(包括實用面積及建築面積)、實用率 物業的樓齡 開盤價發展商名稱 物業是否交吉，即不帶有住可租約或業.... | |
| 按揭指南 前言：為有效理財及實則需要，一般情況下買家在購買物業時，很少會一次過付清交易之樓價，故此便需要申請物業按揭。物業按揭是以新購買的物業作抵押，向銀行或財務機構貸取樓宇價值之部份款項，用以減少購入物業時買家需要一次過支付樓價。 現時根據香港政府訂定之指引下，銀行可承接之物業按揭貸款上限一般為物業價值的70%。如買家申請按揭保險，則可承按的貸款上限最高為物業價值的85%至95%。(有關按揭保險計劃之詳.... | |
| 物業查冊 根據香港《土地註冊條例》，所有影響土地權益的文件，必須在土地註冊處 (Land Registry) 登記。除部份戰前物業、新界物業或非法僭建物未有註冊外，香港大部份物業皆已在土地註冊處 (前稱：田土廳) 登記及可供查冊。 現時一般買賣進行物業查察可分為兩類：最近的資料查冊 (Current Search) 及歷史與最近資料查冊 (History & Current Search) ，費用.... | |
| 買樓陷阱 其實買樓陷阱除了是賣家或代理存心欺騙外，大部份關於買賣物業糾紛，往往是來自賣買雙方在立約前未有共識，經常在未完全了解合約細則的情況下簽訂，又或者合約未有列明責任所引致。買樓中常見而特別要注意的事項如下： 負資產 即業主出售價未能償還欠銀行按揭結餘金額的物業。若果出現資不抵債的情況，買方應要求將臨時訂金及大訂付予賣方律師行暫管直至成交。部份情況更應要求賣方於某日期前將還款尾數 ( 欠款與樓價.... | |
| 議價 當買家選擇了合心水的單位物業後，可就樓價與業主進行商議。而在議價的過程當中買家可就放盤價和市場價作為參考資料。 物業價格 放盤價：業主會在放售樓盤時，與代理協訂一個物業的售價 ( 放盤價 ) ，以作刊登廣告。放盤價是一個建議的售價，一般來說買家可就放盤價與業主進行磋商。 市場價：市場價可分為最新同區物業成交價及市場之平均成交價。最新物業成交價可向地產代理 索取，或參考報章刊登的土地註冊處最近.... | |
| 就其他交易事項與業主磋商 買家除了與業主議訂售價同時，亦要就下列事項與業主進行磋商： 物業售價會否有任何附帶條文，例如要否買家支付大廈維修費、管理費、佣金或裝修補償金、現租客或業主的搬遷費等。 如物業有相連車位或私家花園、會所會籍等，該等設施是否包括在售價內一併售出。 買樓時會否連傢俬、電器，如有應列明在傢俱電器清單內，並當作附加文件列入臨時買賣合約中。 如物業內有僭建物，清除責任需列明。 如賣方的物業可能為.... | |
| 簽訂臨時買賣合約 當買家跟業主議定價格後，代理會為買賣雙方預備簽署臨時合約： 買家此時應可代理索取該物業最新查冊 了解物業有否被押記(釘契)及其他有效產權負擔，有關專業意見可向代理查詢，或向相熟律師行尋求法律意見。 了解物業業權：賣家是否為摸客(炒家)、物業是否由公司擁有、銀主有否發出止贖令收回物業，或物業本身為送贈物業，或由他人託管等 了解物業是否負資產，如有上述問題、應尋求代理或法律人仕.... | |
| 委託律師 根據律師公會規訂，買家和賣家需要委託不同的律師及律師行協助辦理物業交易的手續及文件。 買家可採用自己相熟的律師行，或可委託代理介紹信譽昭著的律師行辦理手續。 在選擇律師時，須查冊該律師行是否受買家的按揭銀行所接納，以免做成日後不便，或多付律師費。 定額律師費經已取消，律師樓按個別客戶、樓價及樓齡而決定收費。一般律師收費會在成交日收取。 律師樓會要求買家提供有關臨時買賣合約副本。 由於有關.... | |
